OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示，向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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