5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(n礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开ài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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