OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础80寸电视尺寸长宽多少设施资(zī)产(chǎn)张润80寸电视尺寸长宽多少大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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