饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超过8一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次0％，大量二手一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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