万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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