近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(p陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译èi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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