近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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