文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìn五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩g)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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