5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利乔丹有多高(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(y乔丹有多高íng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再乔丹有多高次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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