文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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