文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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