导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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