饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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