文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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