5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释)中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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