一线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳取消二手房指导价(jià)的(de)消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什么(me)这么重要？首(shǒu)先(xiān)二手房指导价(jià)被称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳几(jǐ)乎(hū)是(shì)最(zuì)后一个还在(zài)“认(rèn)真(zhēn)”实施(shī)这条政策的城(chéng)市，最后深圳是房价前三(sān)的(de)核心(xīn)城市。所以，深圳的一举一动都具(jù)有风向(xiàng)标意义。

　　有分析(xī)人士(shì)指出，深圳二(èr)手房指导价如果(guǒ)取消(xiāo)，首(shǒu)先有利于(yú)深圳二手房(fáng)回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深(shēn)圳楼(lóu)市回暖有利(lì)于全国楼(lóu)市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正式结束。传(chuán)言(yán)称：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参考价(jià)（指导价），银(yín)行核定(dìng)房价以网(wǎng)签(qiān)备案价和评估价孰(shú)低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没(méi)有看到(dào)官(guān)方文件。据(jù)证(zhèng)券时报(bào)21日消息(xī)，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按参考价(jià)办理按揭(jiē)”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究院研究(jiū)总监严(yán)跃进认为，本次政策(cè)大概率为(wèi)真，更多体现为银行(xíng)贷款等领域按照(zhào)新的(de)规则进行，但(dàn)不会出台正式(shì)文(wén)件。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些事(shì)情(qíng)，是(shì)不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气(qì)公布了全(quán)市3595个小区(qū)的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高(gāo)价(jià)盘，直接(jiē)按照当时的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来(lái)计算(suàn)首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得(dé)厉害(hài)，但经历了这两年的(de)痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么(me)首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首(shǒu)付去(qù)到了510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首付(fù)）。这直接(jiē)让大批量买家，失去(qù)了购房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州等10多个城(chéng)市陆(lù)续(xù)跟进。事实也确实证明了，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统计(jì)，实施二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的(de)影响，二手(shǒu)房更是惨不(bù)忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大(dà)中城市房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重代价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐有家研(yán)究中(zhōng)心数据(jù)显示：成交量上(shàng)，二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成(chéng)交(jiāo)量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年(nián)最低记(jì)录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌(pái)价低于及(jí)接近参考价的(de)房源占比大幅(fú)增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成(chéng)交价(jià)低于参考价(jià)。

　　只有真实经历其中的人，才能深切(qiè)的感知其威(wēi)力(lì)。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码农三年前高杠杆(gān)买了2套华润城(chéng)，月供(gōng)12万，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产(chǎn)。据媒(méi)体推测，如果案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购房成本高(gāo)达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年的(de)房贷和持有成本，差(chà)不多(duō)亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大(dà)批人这(zhè)两年感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多(duō)年新低，学区(qū)房神话(huà)不(bù)再，房产中介的日子难过(guò)，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的(de)基(jī)调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价的城市陆陆(lù)续续低调退(tuì)出(chū)，目前(qián)只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义(yì)明(míng)显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也(yě)不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点(diǎn)多子女家庭和职住平衡(héng)家庭购房支持政策。上海也(yě)考虑予以多孩家庭(tíng)在新房计(jì)分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二(èr)手房价格仍然是同比去年依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长了，其他二线城(chéng)市如杭(háng)州、成都(dōu)、南(nán)京、合肥等城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能(néng)不急吗？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这是一条被(bèi)广泛好评(píng)的新政。对于(yú)激活二手房交易，具有(yǒu)定海神(shén)针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产企(qǐ)业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面(miàn)理解(jiě)一下这两个(gè)词，意思就(jiù)是——顶梁柱如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压不住(zhù)，小(xiǎo)船不(bù)就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大波(bō)正在(zài)路上...

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