万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)酒红色是哪几个颜色调出来的在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权酒红色是哪几个颜色调出来的(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业酒红色是哪几个颜色调出来的大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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