近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制(zc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算hì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùnc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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