导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城gta5怎么切换角色镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020gta5怎么切换角色、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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