5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的(d半夜被C醒是一种什么样的感受e)杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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