文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。林心如生肖，林心如生肖属什么rong>中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放林心如生肖，林心如生肖属什么按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。