万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于(周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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