万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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