饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的)道(dào)，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会(hu少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的ì)利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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