OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REI挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信T以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若(r挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信uò)张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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