导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(t2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天íng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiā2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天o)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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