文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)75寸电视长宽是多少信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。75寸电视长宽是多少比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-4575寸电视长宽是多少％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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