导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩祈使句例子英语，祈使句例子10个，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(祈使句例子英语，祈使句例子10个bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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