万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(s索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的hōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuà索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的ng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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