饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。数学中e等于多少，高中数学中e等于多少

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手数学中e等于多少，高中数学中e等于多少房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东数学中e等于多少，高中数学中e等于多少愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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