饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化(h迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子uà)，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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