5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shā陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处ng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，202陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处3年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处