“现在(zài)的房地(dì)产很难(nán)再出现像过去(qù)十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化(huà)的愈(yù)加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者(zhě)的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的(de)转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基(jī)准：有大的(de)国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一(yī)下今xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤年房地产(chǎn)的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房的(de)销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实(shí)主要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资(zī)等(děng)各个方(fāng)面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的(de)房企在资本市场(chǎng)表现相对(duì)较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一(yī)点，就是它的(de)净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是(shì)行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化(huà)的(de)趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特色(sè)的国(guó)央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称(chēng)得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得(dé)注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合(hé)“最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中(zhōng)一半(bàn)在(zài)一线城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强二线和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民(mín)营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未来的两(liǎng)年(nián)市(shì)场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控制了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融(róng)资(zī)渠(qú)道(dào)也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然(rán)就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大(dà)流(liú)通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活(huó)配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维度(dù)都表现了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布(bù)局(jú)关(guān)系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤　产业链布(bù)局重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介(jiè)服(fú)务(wù)、家用电器(qì)、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息(xī)息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业在(zài)进入(rù)存(cún)量(liàng)房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的(de)家装家居领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的(de)增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们(men)相对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相关(guān)赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂(zàn)居前两位(wèi)的(de)都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的公司，它们分别是富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发(fā)现该股早(zǎo)已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是(shì)营收还是(shì)归母净利润(rùn)，公(gōng)司(sī)都实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独(dú)具，一季报(bào)中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家(jiā)居(jū)类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构(gòu)所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市(shì)，如何(hé)选择成为难(nán)题(tí)。对此，前述(shù)上海公募基(jī)金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望挣的(de)是市(shì)场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提(tí)价的公司(sī)很少，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务(wù)没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么(me)满意，能做到提价难度是(shì)非常大的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能在业(yè)内(nèi)做到到期之后(hòu)提价(jià)率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好(hǎo)的服务(wù)是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

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