万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转(zh酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗uǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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