饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明(míng)确北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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