万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀rong>

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？