导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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