文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开(合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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