饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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