5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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