5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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