近两年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REI斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说Ts产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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