万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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