万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思ong>

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？