近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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