文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在<电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊/strong>

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(g电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊uó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。