饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(唐山大地震和汶川大地震哪个严重qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产唐山大地震和汶川大地震哪个严重经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zà唐山大地震和汶川大地震哪个严重i)实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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