万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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