万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房(fá邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗ng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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