5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗